购买商业住宅的步骤如下：
确认购买资格和了解政策
确认是否可以购买，是否存在政策上的障碍。
确定出卖方的身份，是个人还是公司，因为不同身份可能会有不同的影响。
了解房屋性质和税费
确认房子的性质，了解其用途和限制。
计算所需要的税费，包括契税、个人所得税、印花税等。
签订认购书
到售楼部签订认购书，并缴纳预付款或定金。
认购书应包含房地产商、销售地区代理、申购方的基本信息，房屋的基本信息，房价和支付方式，以及申购标准等。
签订正式的交易契约
在认购书中承诺的时间内，到指定地点签订正式的商品房买卖契约。
契约应详细列明双方的权利和义务，包括房屋的具体信息、价格、交付时间等。
办理贷款和抵押登记
如果需要贷款购房，应与银行签订《个人住房贷款借款合同》和《抵押合同》，并办理抵押登记。
有些银行可能要求购房者对抵押的房屋进行投财产保险，并签订保险合同。
办理入住手续
购房者与开发商办理入住手续，包括签订物业管理公约及相关附件。
注意土地使用年限
商业用地的土地使用年限一般为40年，比住宅用地的70年短。
购买时需要确认土地使用年限是否符合自己的需求。
检查配套设施
确保商业房具备必要的配套设施，如停车场、电梯等，并满足商业运营的需求。
了解物业费用
商业用地的物业费用一般高于住宅用地，购买时需要了解具体费用情况，包括管理费、维修基金等。
确认水电费用
了解商住房的水电费用情况，确保能够按照民水民电的价格使用，或在合同中明确开发商的承诺。
关注居住环境和户口问题
商住房的居住环境可能不如纯住宅项目，注意容积率和采光通风问题。
商住房无法解决户口问题，购房者需要了解当地落户政策。
通过以上步骤，购房者可以更加全面地了解商业住宅的购买流程和相关注意事项，从而做出更为明智的决策。
